A divulgação do Plano Municipal de Redução de Riscos (PMRR) trouxe à tona uma realidade que atinge milhares de moradores de Santa Cruz do Sul e reacendeu dúvidas sobre o que pode acontecer com quem vive em áreas consideradas vulneráveis. Apresentado no início deste mês pelo Serviço Geológico do Brasil (SGB), em parceria com a Secretaria Nacional de Periferias do Ministério das Cidades e a Prefeitura, o levantamento identificou 146 áreas de risco geológico e hidrológico no município.

Destas, seis foram classificadas como de risco muito alto, 55 como alto e 85 como médio. Segundo os dados, cerca de 3.026 domicílios estão inseridos nesses setores, com uma população estimada superior a 12 mil pessoas. Entre os pontos com maior concentração de moradores expostos está a Rua Irmão Emílio, no Bairro Várzea, onde aproximadamente 2,8 mil pessoas vivem em área sujeita a inundação. Outro trecho que demanda atenção é a Rua Salvador, no Bairro Schulz, com mais de 700 moradores em área com risco médio.

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O plano não se limita ao diagnóstico. O documento aponta a necessidade de intervenções estruturais, como obras de contenção e drenagem, e também medidas não estruturais, ligadas ao planejamento urbano, à legislação e às políticas públicas. O custo estimado para enfrentar todos os setores classificados como de risco médio, alto e muito alto chega a cerca de R$ 300 milhões.

Com o mapeamento oficializado, surgem também questionamentos jurídicos: o que acontece com quem mora nessas áreas? O imóvel passa a ser irregular? O Município pode obrigar a saída? Há direito a indenização ou reassentamento? E quando a ocupação existe há décadas, qual é a responsabilidade do poder público?

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Para esclarecer essas questões, a presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Subseção Santa Cruz do Sul e especialista em Direito Imobiliário, Jéssica Teloeken, explica quais são os direitos dos moradores diante de notificações, remoções e possíveis intervenções previstas no plano, além dos limites legais da atuação do município em áreas classificadas como de risco.

Entrevista Jéssica Teloeken — advogada

Gazeta do Sul — Do ponto de vista jurídico, o que muda para o morador quando um imóvel passa a ser classificado pelo Município como localizado em área de risco? Ele se torna irregular? O morador pode exigir soluções do poder público?

Jéssica Teloeken — A classificação como “área de risco” pelo Município gera uma limitação administrativa. O imóvel não se torna automaticamente “irregular” no sentido de falta de título (escritura), mas passa a ter restrições de uso e gozo. Juridicamente, o imóvel pode ser declarado “insuscetível de regularização” se o risco for considerado “muito alto” e tecnicamente não mitigável. Isso impede a obtenção de alvarás de reforma e dificulta a venda/financiamento bancário. A partir do diagnóstico do SGB, o risco deixa de ser uma suposição e passa a ser um fato jurídico conhecido pelo Estado. O morador tem o direito (e o dever) de ser informado. Sim, o cidadão pode exigir soluções. O PMRR é justamente o instrumento que permite ao Município captar recursos federais. O morador pode, via Ministério Público ou judicialmente, cobrar que a Prefeitura realize as obras de mitigação (drenagem, contenção) apontadas no plano.

Em casos como esses, o direito à moradia prevalece ou a segurança da área prevalece?

No Direito brasileiro, em situações de conflito, o direito à vida e à dignidade da pessoa humana prevalece sobre o direito à moradia. Embora a moradia seja um direito social (artigo 6º da CF), ela deve ser exercida em condições dignas e seguras. Se houver risco iminente de morte, o Estado tem o poder-dever de intervir para proteger a vida, mesmo que isso signifique a remoção do morador.

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O Município pode obrigar moradores a deixarem suas casas nesses casos? Como funciona a notificação e quais são os direitos da pessoa ao recebê-la?

O Município pode, através do poder de polícia, obrigar a desocupação em casos de “risco muito alto” e iminente, nos termos da Lei 12.608/2012. Assim, em caso de notificação, o documento deve ser por escrito, detalhando o laudo técnico que justifica o risco. Quanto aos direitos, o morador tem direito ao contraditório (contestar o laudo com outro técnico, se houver tempo hábil) e verificar enquadramento no auxílio habitacional imediato caso seja retirado, mas deve ser analisada a situação como um todo e caso a caso para uma resposta mais assertiva.

Quando há determinação para saída de uma área de risco, o poder público é obrigado a oferecer outra moradia, indenização ou algum tipo de assistência? Isso vale mesmo para quem não tem escritura?

A obrigação de oferecer alternativa varia conforme o caso, quando o imóvel está sem escritura/matrícula, existindo somente a posse, mesmo quem não tem escritura/matrícula tem direito a eventual assistência social, aluguel social e inclusão em programas habitacionais (como o Minha Casa Minha Vida), pois o Estado não pode deixar o cidadão desamparado. Quanto à indenização, geralmente, em áreas de risco, não se indeniza o “valor de mercado” do terreno (por ser área pública ou ambiental), mas pode haver indenização pelas benfeitorias (a construção em si) se a ocupação foi tolerada ou incentivada pelo poder público ao longo de décadas.

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Quem mora há muitos anos no local ou construiu antes de existir o diagnóstico de risco tem algum direito adquirido ou proteção legal maior?

No direito ambiental e imobiliário, os riscos precisam ser avaliados. Por essa razão, não existe direito adquirido a poluir ou a correr risco. O tempo de moradia não anula a periculosidade geológica. O que o tempo de moradia confere é uma maior proteção no sentido de exigir que o Estado ofereça uma solução habitacional definitiva (reassentamento) em vez de apenas uma remoção sumária.

Se o Município permitiu ocupação em área de risco no passado, ele pode ser responsabilizado?

Se o Município foi omisso, instalou infraestrutura (luz, água, asfalto) ou permitiu o loteamento em uma área que já se sabia ser de risco, ele pode ser responsabilizado por omissão. Isso gera o dever de indenizar danos materiais e morais caso ocorra um desastre ou se a remoção se tornar necessária por falha de fiscalização histórica.

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Em casos como o de Santa Cruz do Sul, com milhares de pessoas vivendo em áreas de risco, quais devem ser os principais cuidados do poder público para não violar direitos dos moradores? Quais são as soluções jurídicas mais comuns e possíveis?

Considerando o diagnóstico, verifica-se que 9% da população está em áreas mapeadas, assim, o cuidado principal deve ser a transparência e a participação popular. No diagnóstico são apresentadas soluções técnicas do PMRR, onde o plano sugere medidas estruturais (obras) e não estruturais (monitoramento). Juridicamente, há três caminhos:

• 1. Obras de contenção/drenagem: É a prioridade jurídica para manter as pessoas em suas casas e buscar a Reurb (Regularização Fundiária).
• 2. Remoção e reassentamento: apenas em casos de “risco muito alto”, onde a obra é mais cara que a nova moradia.
• 3. Indenização/compra assistida: quando o morador prefere buscar outro imóvel com o recurso oferecido pelo Estado.

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