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EXPANSÃO URBANA

Avanço para o Leste em Santa Cruz: crescimento atrai interessados e aquece o mercado imobiliário

Foto: Alencar da Rosa

Crescimento nessa região de Santa Cruz do Sul atrai interessados em morar na parte alta da cidade

Um dos mais conhecidos movimentos migratórios do mundo ocorreu nos Estados Unidos, no século 19, após a conquista da independência norte-americana em relação aos ingleses. Na busca da expansão territorial e da ocupação das áreas que haviam conquistado e, aos poucos, somando-se ao que compraram, os estadunidenses chegaram ao extremo Oeste, na região banhada pelo Oceano Pacífico – na que ficou conhecida como a marcha para o Oeste. São, hoje, um país do Atlântico ao Pacífico. Para isso, houve muita disputa, agressões aos ocupantes mais antigos, os índios, e tudo aconteceu ao longo de muito tempo.

No Brasil, a ocupação do Oeste se dá, inicialmente, pela busca das riquezas, como ouro e pedras preciosas, ainda nos tempos áureos da colonização portuguesa. Depois, com a Guerra do Paraguai, percebeu-se a necessidade de ter mais gente nessa importante região do País. Mais recentemente, aproveitando a terra fértil e o tamanho da área disponível, tornou-se foco para a pecuária e a produção agrícola, especialmente para quem tem o know-how do setor primário, como os gaúchos.

Em Santa Cruz do Sul, um movimento tem atraído a atenção do setor imobiliário. Diferentemente das outras duas situações relatadas, os santa-cruzenses rumam… para o Leste. Não vão atrás de riquezas, e muito menos cogitam agressões àqueles que já moram há tempo nessa região. Buscam, pelo contrário, um novo e promissor espaço perto da ocupada área central, com acessos facilitados para rodovias, mas que não perde a característica ali vivenciada até há pouco: a tranquilidade.

Loteamentos e condomínios fechados passaram a ser construídos na Zona Leste da cidade | Foto: Alencar da Rosa

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Faltava infraestrutura para causar interesse junto ao público

O crescimento habitacional para a área Leste do município pode ter sido motivado, especialmente, pela busca de mais infraestrutura para o local. Esse é o entendimento do sócio-proprietário da Imobiliária Karnopp, Erikson Karnopp. Ele conta que, entre oito e dez anos atrás, um grupo esteve em Porto Alegre com um projeto de parceria para levar saneamento a essa região. “Conseguimos estruturar, tanto que nosso primeiro empreendimento chamou-se Loteamento Nova Santa Cruz, levando rede de esgoto para a parte alta. Claro, depois de muito empenho”, lembra.

Karnopp reforça que esse é o espaço físico para a cidade crescer. “Santa Cruz é privilegiada por ter o Cinturão Verde, que é maravilhoso; a Zona Sul transformou-se em uma área mais industrial; na Zona Oeste tem o lago, e os alagamentos; a parte Norte já cresceu o que conseguia; sobrou investir na zona mais alta, que é bonita e de fácil acesso”, explica.

A ampliação da infraestrutura, como calçamento de vias e facilidade de acessos, tanto à rodovia quanto à área central, também se tornou um diferencial positivo. O Condomínio Belle Ville, que é um empreendimento da Karnopp, por exemplo, está a 3,2 quilômetros da Catedral São João Batista, ponto referencial na cidade. “Além dessa proximidade, tem a questão da disponibilidade de serviços e de comércio. Há quatro anos não tinha mercado grande, não tinha posto de combustíveis. Hoje tem farmácia, petshop, todo tipo de atendimento que se precisar. O Miller [supermercado] está com placa de futuras instalações lá”, acrescenta.

E se a ampliação de serviços e da infraestrutura tem levado muita gente para a parte alta, Karnopp lamenta o que considera uma limitação do crescimento vertical da cidade. Exemplifica que o Plano Diretor condiciona “índice três” para a Zona Comercial 1. Na prática, isso quer dizer que se pode construir três vezes em metragem o tamanho do terreno. Uma área de mil metros quadrados possibilita construção de 3 mil metros quadrados. No Higienópolis, diz, o índice é um. Fica inviabilizado erguer prédios com muitos pavimentos.

“Assim, o Higienópolis está se tornando um bairro mais comercial e as pessoas buscam a Zona Leste para morar em condomínios fechados. Não há, no Rio Grande do Sul, uma cidade com valores menores do que Santa Cruz para adquirir um terreno nesse tipo de empreendimento”, afirma.

No lado direito do mapa, em tons rosa e verde, estão bairros como Country, João Alves e Aliança, que apresentam crescimento populacional com a instalação de loteamentos e condomínios fechados

Exemplos

A Secretaria do Planejamento e Orçamento já efetivou a liberação para a instalação de 14 loteamentos ou condomínios na região. Começou com o Nova Santa Cruz 1, depois 2, 3 e 4; Blumen Garden, Terra Vista, Pohl & Pohl, Belle Ville, Iraci Bernardete Sehn, Royal Country, Golf Residence, Green Village, Country Ville e Reserva do Arvoredo.

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Locais que começam com ampla estrutura

A onda de expansão imobiliária para a Região Leste de Santa Cruz do Sul não é, exatamente, uma novidade. Ela começou, conta o engenheiro civil da Construtora Casa Nova, Gustavo Etges, há cerca de cinco anos. O que tem se tornado um diferencial positivo é a forma como os espaços estão sendo ocupados, por meio da instalação de loteamentos ou condomínios fechados.

Para cumprir a legislação, segundo Etges, essas estruturas demandam uma série de ações de infraestrutura, como o licenciamento ambiental, o planejamento urbanístico, o calçamento, a instalação de água, energia e esgoto. Desse modo, não precisam de um investimento público maior.

“A necessidade da instalação de uma infraestrutura completa faz com que os terrenos acabem sendo mais caros, o que resulta em uma certa segmentação de público. O Country, por exemplo, atualmente é o novo Higienópolis. Não vejo outra área tão boa, nem tão bem localizada”, ressalta.

O fato de a região ter a concentração, basicamente, de residências faz com que seja necessário trabalhar em outras áreas, como no Centro. Vira um espaço “dormitório”, mas com bons acessos para rodovias e áreas mais urbanizadas. “Em meio aos condomínios, não costumam se encontrar comércios, mas vários estão se instalando nas vias de acesso, garantindo seu espaço para atender esse público”, explica.

Engenheiro Gustavo Etges acredita que a região Leste é a melhor localização atual | Foto: Alencar da Rosa

A continuidade da produção é uma dúvida

A chegada de novos vizinhos, em terrenos nos loteamentos ou condomínios, deve mudar a vida daqueles que estão na área Leste da cidade há mais tempo. Levam consigo a necessidade da realização de obras de infraestrutura, e isso já está acontecendo. Pavimentação, instalação de rede de esgoto, mudança de zoneamento – rural para urbano – e da fonte fornecedora da água, por exemplo, da Prefeitura para a Companhia Riograndense de Saneamento (Corsan). Pontos positivos e também negativos são percebidos.

Uma das famílias que fizeram sua história na Travessa Dona Leopoldina, onde hoje estão sendo abertos loteamentos, é a dos Sehn. Paulo Henrique, de 57 anos, nasceu no local. Não imaginava que, um dia, toda aquela área poderia se transformar em espaço para habitação, que os vizinhos, outrora distantes, passariam a estar bem perto, do outro lado da rua. Rua que passa por processo de estruturação para receber asfalto e passeio público, outra situação inesperada. “Era tudo campo, tínhamos até bichos naquela área à frente, onde será o loteamento”, conta.

Toda essa mudança estrutural é vista com bons olhos por Paulo Henrique, porque valoriza a área. Por outro lado, surge uma nova sigla na vida dos moradores: Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Ele acredita que seguirá com isenção em função da finalidade da propriedade, que é a produção primária. Além do tributo, tem um outro receio. “Com uma área de cerca de sete hectares, imagino que em algum momento chegarão para tentar fazer parceria para lotear a nossa terra”, antecipa-se.

Paulo Henrique não imaginava que o campo ia dar lugar a casas | Foto: Marcio Souza

Vizinha e cunhada, Leonice Sehn, de 51 anos, é feirante no Parque da Oktoberfest e criadora de gado leiteiro. Mora no local há 31 anos. Agora, vê a formação de um conjunto habitacional na frente de sua casa. “Tem clientes lá da feira que já escolheram seus terrenos, mas ainda não conseguiram completar a compra, me falaram”, diz.

Ela não se incomoda com a possibilidade de ter novos vizinhos e mais movimento na via. Preocupa-se, no entanto, com os regramentos da zona urbana. “Não sei até quando poderei continuar com a produção, porque, além de vacas e hortaliças, temos suínos e galinhas, e isso costuma gerar incômodos”, exemplifica. Um dos problemas das cidades também gera questionamento para Leonice. “O colono não pode levar as crianças para a lavoura, mas não temos espaço, como creche, para levá-los. Imagine com o aumento do número de pessoas. Vai ser preciso instalar uma ou mais creches.”

Sobre essa necessidade apontada por Leonice, o vice-prefeito e secretário do Planejamento e Orçamento, Elstor Desbessell, adianta que há projeto para a instalação de uma creche. “Temos uma iniciativa, já anunciada pela Prefeitura, que é a instalação de uma creche, utilizando recursos de emenda do deputado federal Marcelo Moraes”, afirma.

Leonice tem uma dúvida: até quando ela poderá produzir | Foto: Marcio Souza

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O acesso comercial aos novos moradores

O modelo de empreendimento imobiliário, que prolifera na região, acaba inviabilizando ou dificultando a instalação de estabelecimentos comerciais. Garantir um espaço no caminho desse novo público pode ser interessante para quem quiser ampliar vendas aos diferentes clientes.

É o caso do Supermercado Schmitz, que há um ano e meio está na Estrada João Alves, no Country. O sócio-proprietário Fernando Ricardo Schmitz entende que não há como atender a todos, e que o público está cada vez mais seletivo. “O consumidor busca os espaços em que se adapta melhor, busca as melhores condições. Para nós, cabe providenciar adequação à realidade do momento”, destaca.

Fernando Schmitz compara o crescimento populacional, que deve se intensificar na área Leste da cidade, ao que ocorreu no Arroio Grande. “Lá também houve um aumento significativo, muitos comércios se instalaram e conseguiram garantir o seu espaço”, salienta.

Supermercado Schmitz está ao lado dos novos empreendimentos imobiliários | Foto: Marcio Souza

Outro empresário do setor mercadista que está atento à movimentação na região é o proprietário da rede Miller Supermercados, Celso Müller. Na Estrada João Alves, em ponto estratégico para diferentes destinos, uma placa antecipa que, ali, logo estará uma nova unidade do Miller. “Já pensamos isso há mais tempo, mas não se trata de algo para logo, porque temos planejamento, ainda, para construir em Vera Cruz, Linha Santa Cruz e na Imigrantes, e então sim na Linha João Alves”, frisa.

Mesmo não projetando a obra para logo, Müller entende que se trata de um ponto estratégico, que tem fácil acesso e vai possibilitar espaço para estacionamento. “É o melhor lugar, porque é chegada para todos e ali se mesclam os diferentes públicos, desde a classe A até a C, dependendo do espaço em que adquirirem suas propriedades”, ressalta.

Miller Supermercados reserva espaço com a perspectiva de crescimento da região | Foto: Alencar da Rosa

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